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金科首破千亿后亮利剑!2019年锁定1500亿,加速弯道超车
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金科首破千亿后亮利剑!2019年锁定1500亿,加速弯道超车

2019-3-27 16:38| 发布者: bianji01| 查看: 254| 评论: 0|来自: 觅窝
摘要: 如果放在年前,很多一、二线房企对市场还觉得“看不透”或抱有悲观的话,那么现在就真该清醒一下啦。当前,中国城镇化率才接近60%,离发达国家还有20个百分点,这意味着地产开发还有很大空间。但楼市与过去的“水大 ...

金科首破千亿后亮利剑!2019年锁定1500亿,加速弯道超车


如果放在年前,很多一、二线房企对市场还觉得“看不透”或抱有悲观的话,那么现在就真该清醒一下啦。当前,中国城镇化率才接近60%,离发达国家还有20个百分点,这意味着地产开发还有很大空间。

金科首破千亿后亮利剑!2019年锁定1500亿,加速弯道超车



但楼市与过去的“水大鱼大”不一样,当前已真正进入“强者恒强”时代。很多房企不以为然,继续抱着投机与赌注心理,躺着就想赚大钱,但如今大家相信这将彻底“分崩离析”。

在“规模为王”时代,我们看到更多进取型房企借势扩张,力争上游,尤其是川渝房企可圈可点,其中 金科 就是一个新标杆。

3月26日,金科股份对外披露2018年报,多项核心指标呈爆发式增长,多年来较为罕见。比如,销售金额首破千亿,揽金1188亿元,扣非后净利润40亿元,同比暴增137%,扣除预收款后负债率为50%。


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▲金科2018年销售额,图片来源:金科官微


业绩靓丽或许还只是表象,外界更希望穿透金科的底层逻辑,读懂这家渝派千亿房企“领头羊”的爆发之谜。值得一提的是,金科2019年将冲击销售额1500亿元,为此准备的货值逾3000亿元。

NO. 1|壹

新里程碑:销售首破千亿

没有站在山峰之巅,就很难体验到“一览众山小”的霸气。对于很多新锐房企而言,突破千亿销售额就意味着公司将开启新的篇章。

纵观行业历史,千亿大关的最早开创者——万科,完成这一记录发生在2010年,随后几年大家也都看到了,多家一线房企曾先后破千亿。业内这才发现,千亿之梦并非遥不可及,只要认清形势、肯努力,一切皆有可能。

如果我们还有印象的话,以前很多研究报告对金科颇有赞誉,比如称其为中国“新型城镇化最大受益者”,这意味着金科真正抓住了政策红利,奋力直追一线房企,不断实现了自我突破和重塑房地产江湖地位。

整个2018年,金科实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%;实现销售面积1342万平方米,同比增长59%,增速远超行业平均水平。我们详细查阅了金科2011年上市以来的历年报告,发现这家渝派房企的增长规模如用“厚积薄发”一词一点都不为过。


金科首破千亿后亮利剑!2019年锁定1500亿,加速弯道超车


▲金科历年年报,觅窝制图


如果真跟自身比较的话,从这张表就能清晰看到,金科上市之初的前3年销售额增速相对较平,这跟他的战略定位密切相关,比如当时主要扎根大重庆,而之后两年遇上楼市寒冬,区域风险加剧,销售增长表现一般。

巨变则发生在2016年,当年金科直接迈上300亿级、增速突然从4%跳涨到44%,应该受益于那一轮全国楼市“去库存”机遇。最近这两年,金科的爆发式增长与快速全国化拿地重点城市深耕布局息息相关,即围绕“三圈一带、八大城市群、核心·25·城”策略展开。


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▲金科在中国

具体来看,金科已布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等产值较高的城市群,涉及重庆、北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等主要一二线城市。

横向来看,放眼全国房企销售百强榜,在中指研究院的2018年房企销售排名中,金科名列第22位,相比前1年提升5个名次,成川、渝两派房企的排头兵。在2018年一共入围的31家千亿房企中,金科已跻身中游。

NO. 2|贰

净利“翻番”,创上市以来最好成绩

阳春三月,草长莺飞。喜报,自然不断。

以前,房企“增收不增利”现象,备受诟病,而现在更多房企则已既能壮大规模,还能为股东赚钱,增长势头抢眼。

以金科为例,2018年实现营业收入412.34亿元,同比增长19%;扣除非经常性损益后为金科股东获取的净利润高达40.19亿元,同比增长137%,这意味着在收入平稳增长的同时,而净利则超速增长,净利罕见“翻番”,创下上市以来最好成绩。


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▲来源:金科历年年报,觅窝制图

之所以如此,应该跟金科以下四个方面的“提质增效”密切有关。

第一,大本营重庆毛利率增幅明显。

去年,重庆结转营业收入258亿元,占集团营业收入半壁江山还多,同比增长62%,毛利率增长近10个百分点,跟直辖市重庆的楼市持续向好有关。

金科收入贡献仅次于重庆的四川区域,去年实现结转收入38亿元,同比增长30%,营业成本则下降11%,毛利率增长16个百分点。


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▲金科 · 御临河(重庆)

第二,财务费用大幅下降。

2017年,金科用于财务费用的支出高达4.7亿元,2018年的财务费用支出不到5000万元。这跟金科借助窗口期低成本融资、高周转下的销售高比率回款两大密切相关。

本轮地产融资开闸以来,金科在业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品,创新使用物业资产支持票据,累计实现非公开发行股票2次,公开发行公司债券2期,非公开发行公司债券6期,中期票据2期,短期融资券1期,超短期融资券1期等。

根据金科年报透露,2018年全年实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率高达 88%。这一好成绩,直接向一直强调回款率的标杆房企万科看齐。

得益于高回款率,金科当前的账面现金流多达300亿元,能完全覆盖短期债务,扣费预收款后的负债率不到51%,在行业中处于较低水平,主体信用评级长期出于AAA级,领先于全国很多一线房企。

第三,高端产品系扛鼎,销售溢价稳步增长。

以产品力见长的金科,围绕“美好你的生活”这一集团品牌新定位,对产品系的研发投入打造及升级迭代,可谓匠心独运,因为最早在全国就有“中国洋房专家”的美名。

从第一代产品为业主提供一座好房子、一个居住空间;到第二代产品努力为业主提供好的建筑、好的户型、好的景观绿化和好的生活配套。

目前,金科第三代产品拥有“五大产品主张”,基于用户需求,用产品充分演绎成长更好、健康更好、便利更好、居家更好、邻里更好,全面升级“三系一核”产品战略,以“东方人居”为核,构建全新“琼华”、“博翠”、“集美”三大系列产品线品。


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▲金科 · 博翠府(成都)

上述这三大产品系,在金科优质服务与配套的加持下,在多个城市的销售均价都较为亮眼,以成都为例,位于武侯新城的金科博翠府一批次能卖到25000元-30000元之间,尽管价格坚挺,一开盘还是被疯抢。

第四,项目跟投机制显效。

截止2018年底,金科共有 159 个项目实施了房地产项目跟投,涉及总跟投资金9.7亿元。比如,金科·东方水榭、金科·天元道等项目实现分红,分红金额0.66亿元,其中金科·东方水榭已清算退出。

金科出台跟投机制的目的,就是将项目经营效益与员工个人收益直接挂钩,实现收益共享,风险共担,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。

早些年已试水跟投机制的万科,曾公开透露过跟投的甜头。“跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4个百分点,开盘周期缩短近5个月,首次开盘的毛利润增长6个百分点。同时,项目发展成果斐然,营销费率大幅下降。”

NO. 3|叁

美好服务,科技赋能

十九大报告,已明确了我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,追求美好生活已成为社会共识

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▲金科纪录片《鸟瞰美好》启拍 全景呈现中国美好生活


金科早在2016年顺势而为,首次发布"美好你的生活 " 品牌理念,提出" 健康更好、邻里更好、居家更好、成长更好、便利更好 " 涉及金科产品服务的五大主张。

两年来,金科以 " 美好 "、" 家 " 为服务基点,打造 " 地产"+" 服务 " 新运营模式,服务个人、家庭和资产的全生命周期,已成功从传统单一的地产开发商转向多元的美好生活服务商。

截至目前,以物业服务为主的金科服务集团已进驻城市多达149个,合同管理面积2.6亿平方米,业主满意度连续多年90%以上。


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一个重要细节则很能说明问题。在金科2018年报告中,研发费用首次进入公众视野。按金科的说法,搞研发就是为了落实“美好生活服务商”的战略主张,基于客户需求,升级公司产品,聚焦“绿色智能节能建筑”产品设计研发。

在不断实践中,金科进一步创新、丰富品牌理念内涵,侧面反映其对市场的高度敏锐性。从2017提出“为美好生活做更好”,到2018年提出“为你,美好如初”,再到今年正式宣布“为你,追梦新美好”的2019年品牌主张,金科一直在求变中不断探索如何满足消费者的多样化需求。

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话又说回来,这一切都要实实在在的科技开路、赋能。依托于房地产这个资金密集型产业,金科已具备较强的资本优势,布局科技产业将是落实“四位一体”(以民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养等)协同发展的关键一环,更好地推动“地产+服务”双轮驱动战略。

放眼当前整个行业,碧桂园、恒大、万科等一线房企标杆,顺应国家提出的“实业兴邦”、“科技强国”等号召,在高新科技产业布局上不仅斥巨资投入,还积累了庞大的高质量的朋友圈资源。

日前,金科控股董事局主席黄红云对外表示,“站在千亿新起点上,金科将以科技为先导,把产业升级作为支撑企业高质量发展的基石。”

比如在重庆两江新区,金科“两江健康科技城”蓄势待发,目前已完成园区建设近40万平方米,开园招商不到一年,入园优秀企业近100家。


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