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为什么只有重庆的房子没有公摊面积
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为什么只有重庆的房子没有公摊面积

2019-2-25 16:30| 发布者: bianji01| 查看: 315| 评论: 0|来自: 西部城事
摘要: 最近,房屋公摊面积的话题又热起来了。一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的十万+爆文,引发热议。主流媒体也争相跟进,呼吁取消公摊面积。在这波呼吁中,一个“特立 ...
为什么只有重庆的房子没有公摊面积

最近,房屋公摊面积的话题又热起来了。一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的十万+爆文,引发热议。主流媒体也争相跟进,呼吁取消公摊面积。

 

在这波呼吁中,一个“特立独行”的城市屡屡作为榜样被提出,那就是重庆。

 

因为早在2002年,重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中明确规定,商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

 

正是这一做法,让重庆获得了“全中国只有重庆的房子是算使用面积”的美誉。

 

在重庆买房真的不算公摊面积吗?算不算公摊面积,区别到底在哪?

 

1.算不算公摊面积,没有想象的那么简单

 

公摊面积如何算,合理比例是多少,一直以来缺乏明确规定。这确实在现实中引发了诸多纠纷。

 

像这次爆款文章所举的例子,“买100平方米的房子只得70平方米”,听起来当然很坑。甚至还有更坑的,2010年4月,新华网曾报道,山东高密市一楼盘,公摊系数超过52%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积。

 

伴随着房价的飙升,公摊面积不合理的疑问也在一步步积累。只是,房价越高,开发商做大公摊面积的动力也就越足。这与消费者权益自然构成了一组矛盾。

 

在讨论要不要取消公摊面积之前,我们先看看重庆不算公摊面积的真实情况。

 

根据规定,重庆的商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。这很明显,就是消费者买房时只用支付套内面积的价值,所谓公摊面积自然就省了。不过,问题没那么简单。

 

西部君特意咨询了前不久刚在重庆买房的朋友。所谓到底按套内面积还是建筑面积计算房价,在现实中不过只是两种价格标示的标准差异而已。

 

比如,重庆一般的房产销售广告上,也都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少(总价一样),购房合同上也会载明。这与其他地方并没什么不同。

 

当然,按套内面积算的单价肯定高一些。所以,看房屋总价,不管是按套内面积还是建筑面积算,消费者支付的购房款实质并无差别。

 

支持取消公摊面积,还有一个很重要的理由,是物业费、取暖费等都是按照建面计算,如果取消了公摊面积,也就意味着业主只需要按照实际使用面积支付物业费,从长远来看,当然要划算得多。

为什么只有重庆的房子没有公摊面积

但现实可能又要让人失望了。我的这位朋友刚缴纳了物业费,就是按照建筑面积缴纳的。为何会这样?因为房屋产权面积同样是按照建筑面积计算的。

 

所以,说重庆的房屋没有公摊面积,至少是不够准确的。

 

换种形象的说法,在重庆购房和其他地方购房的最大区别,可能仅仅是重庆的置业顾问们,往往会更突出按套内面积计算这一概念,甚至把赠送和半赠送的面积也算在套内面积里,让人产生不要为公摊面积买单的错觉。

 

2.到底要不要取消公摊面积?

 

西部君指出重庆的实际情况,并不是为了论证公摊面积是合理的,就不该取消。

 

房屋公摊面积概念的由来,目前比较公认的说法,是从香港“引进”的。也有调侃直接称是源自李嘉诚。

 

不过,作为“师父”的香港,已经于2013年开始取消了公摊面积的算法,强制要求商品房销售按实用面积计价。“师父”都改了,我们还不该改吗?

当然要改。

 

最主要的原因在于,当前的公摊面积计算,既缺乏统一标准,在测量上又不具有独立性。说白了主要就是由开发商测算,然后交由规划部门审批即可。

 

这就可能导致出现这样的情况:同样一个地段的两个小区,假如房屋单价都为2万每平米,同样以建面面积100平的房屋为例,若一个公摊面积是10平米,一个是20平米,那么两套房实际使用面积则相差了十平米,大致相当于一间卧室的面积了。

 

对应的实际使用面积价差则为20万。这样做,当然不合理,也容易引发权益纠纷。

为什么只有重庆的房子没有公摊面积

因此,若按照套内面积进行销售,也还得对公摊面积进行必要的限制。公摊到底由哪些区域组成,也得在合同中载明。这样不仅业主知道自己的公摊部分在哪,也有助于明确权益边界。

 

所以,西部君是完全支持取消公摊面积纳入预售面积计算的。举重庆的例子,只是告诉大家,取消公摊面积,主要不是为了降房价,而是让房屋面积的概念更加明晰,消费者对于实际的房屋使用面积能够心中有数,不至于造成同一类型房屋公摊面积的差距过大。

 

当然,也不乏有人担心,公摊取消了,开发商会不会借此抬高单价?对这一点,说实话还真不能忽视,永远不能低估开发商的套路和利益的诱惑。

 

不过,也不用太担心。高层最近不就是明确了“坚决遏制房价上涨”吗?取消公摊的声音即出现在这次调控信号发出后,估计也并非完全是偶然。其中有无更深的利益背景,大家自行琢磨吧。

 

3.为什么是重庆率先“取消”公摊面积

 

说完了公摊要不要取消,再来看下,为何重庆会成为全国第一个取消公摊面积的城市(至少规定层面如此)。

 

一种说法称,重庆早在2002年就强制施行商品房“按套内建筑面积计价”销售的一个大背景,是当时重庆城镇住房告别了短缺时代,人均居住面积达到11.59平米,急需规范市场秩序。

 

这种说法是否成立,西部君也无法判断。但揆诸现实,应该不够充分。毕竟,按常识来说,告别住房短缺时代,重庆应该算不上最早。

 

至于其他可能的原因,西部君尝试做了一些推想:

 

A. 一个颇为巧合的时间点是,重庆恢复直辖的时间为1997年,而延续至今的住房分配货币化改革,也就是今天所说的商品房改革,是从1998年开始的。

 

商品房改革,一个涉及如此多人利益,从今天来说,是关乎国运的一个改革,在当时必定需要一些地方先行先试。而刚刚恢复直辖,各项制度需要新创,被赋予的改革空间相对较大,行政层级也高,同时城镇住房较为短缺的重庆,自然是比较好的选择。

 

B. 其实在商品房领域,重庆还有一个较为特殊的地方在于,至今多数商品房的产权只有50年,甚至还不乏40年的。

 

这一现象不算特例,像近年温州就曝出一些过去产权年限只有20、30年的房屋面临产权到期的处置问题。这与过去产权年限不统一的大的制度环境有很大关系。但在特大城市里,延续至今的50年产权年限做法,重庆仍算比较特殊(最新的商品房已逐步恢复至70年产权年限)。

为什么只有重庆的房子没有公摊面积

重庆为何会出现这种情况,一种普遍说法,是通过减少土地使用年限来降低土地出让金,进而一定程度上降低房价。重庆至今在同等规模城市中的房价都仍有优势,或与此不无关系。

 

那么,按套内面积计算让购房者获得更多好处(理论上应该如此),以抵充年限上的不足,这种逻辑关系是否也成立?

 

C. 作为新兴直辖市,重庆所承担的改革试点任务一直不少。像企业破产制度、国企改制、地票制度等等,重庆在全国都堪称是先行者。在房地产领域,房产税改革最早的试点城市也只有上海和重庆。

 

所以,率先取消按建筑面积计价的做法出现在重庆,不算意外。既有自身特殊的历史原因,也与作为直辖市的改革空间优势有关。


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